كيف تؤثر مشكلات "كورونا" على الاستثمار العقاري في هونغ كونغ؟

إذا كنت تتطلع لشراء منزل ثانٍ بهدف الاستثمار، ابتعد عن هونغ كونغ.

ترتفع حالياً تكاليف الصيانة، وربما يزاول المستأجر عمله من المنزل، ويقوم بالأعمال المنزلية من الطهي إلى الغسيل والتنظيف على نحو يفوق ما كان عليه الأمر قبل "كوفيد". تتعطل الأجهزة المنزلية، في وقت قلما تعثر فيه على سبّاك أو كهربائي، بسبب صعوبة ترتيب مواعيد مع المتخصصين في هذه الأعمال هذه الأيام، نظراً لكثرة الإجازات المرضية جراء إصابة الكثيرين بمتحور "أوميكرون" الفيروسي.

اقرأ أيضاً: "غولدمان ساكس": أسعار المنازل في هونغ كونغ قد تنخفض 20% بحلول 2025

في غضون ذلك، قد تعاني قريباً من دخل الإيجار غير الكافي لتغطية أقساط الرهن العقاري، حيث يجري تسعير كل القروض الجديدة في المدينة تقريباً، وفقاً لسعر الفائدة بين بنوك هونغ كونغ (Hibor) الآخذ في الارتفاع. تربط هونغ كونغ عملتها بالدولار الأمريكي، ولذلك ترتفع تكلفة الاقتراض في المدينة عندما يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة.

اقرأ المزيد: ارتفاع حالات "كوفيد" في الصين سبقته زيادة في الإصابات الوافدة من هونغ كونغ

انتبه هنا لحساباتك جيداً. في نهاية عام 2021، وصل عائد الإيجار إلى 2.4%، وفقاً لـ"سينتالاين بروبيرتي إجينسي" (Centaline Property Agency) للوساطة العقارية، ليُغطي ذلك سعر الفائدة على الرهن العقاري البالغ 1.6%، والذي يمكنك الحصول عليه من "هانغ سينغ بنك" (Hang Seng Bank ) مثلاً، التابع لـ"إتش إس بي سي هولدينغز"، والذي يفرض علاوة بواقع 1.3 نقطة مئوية فوق مستوى "هايبور" لشهر واحد.

مع ذلك، فإن هذا الأمر لن يستمر كثيراً، حيث يجري تسعير العقود الآجلة لصندوق الاحتياطي الفيدرالي بحوالي نقطتين مئويتين في زيادات الأسعار بحلول نهاية العام، ولذلك عليك أن تتوقع قريباً ارتفاع تكلفة القرض الذي تحصل عليه. وصل متوسط سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري لمدة 30 عاماً في الولايات المتحدة، إلى حوالي 4.7%، وهو أعلى معدل منذ ديسمبر 2018.

ربح "سلبي"

إذا كانت سوق العقود الآجلة للاحتياطي الفيدرالي صحيحة، فمن المرجّح أن تحصل في نهاية العام على أول ربح سلبي منذ انهيار "ليمان براذرز" (Lehman Brothers) في عام 2008، وسيكون الأمر بمثابة تعديل نفسي ضخم للجيل الجديد من الملاك في المدينة.

وتزداد الأمور سوءاً، لأن السوق أصبحت في صالح المستأجرين حالياً. يُخفّض الملاك الإيجارات لجذب المستأجرين الجيدين والاحتفاظ بهم خلال الشهر الثالث من فترة الإغلاق الخفيفة، في حين يتذمر المغتربون ويغادر الكثيرون منهم مدينة هونغ كونغ إلى الأبد. في الوقت ذاته، قد يواجه الشباب، الذين يشكلون جزءاً هائلاً من الطلب على الإيجارات، صعوبة في العثور على وظائف حالياً. بلغ معدل البطالة في العام الماضي 8.7% بين الفئة العمرية 20-29، وهو ما يزيد كثيراً على المعدل الإجمالي للاقتصاد البالغ 5.5%. قد ينتقل هؤلاء إلى منازل ذويهم، وينتهي بهم الأمر بالنوم على الأرائك.

تبقى احتمالية ارتفاع أسعار المساكن، رغم أنها تبدو غير مرجحة، إذ انخفضت أسعار المنازل بحوالي 10% في المرة الأخيرة التي رفع فيها الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة عام 2018، تزامناً مع نمو اقتصادي بمعدل 2.8%. تستعد هونغ كونغ في الوقت الحالي لمرحلة ركود، وقد تنخفض أسعار المنازل بنسبة 20% في 2025، وفقاً لتوقعات "غولدمان ساكس".

عودة الحياة

كان من الممكن توقع صعود سوق العقارات في هونغ كونغ لأكثر من عقدين من الزمن، ولذلك عندما قامت المدينة برفع قيود التباعد الاجتماعي على فترات خلال العامين الماضيين، شهدت أسعار المساكن انتعاشاً طفيفاً. قد يتم إغراء بعض المستثمرين مرة أخرى مع العودة التدريجية إلى الحياة الاجتماعية. وصلت أحجام المعاملات الأسبوعية في 35 عقاراً سكنياً إلى أعلى مستوى لها في 45 أسبوعاً، وفقاً لـ"ميدلاند ريلتي" (Midland Realty).

لكن فكّر جيداً هذه المرة، لأننا إذا عدنا بالوراء إلى التاريخ، سنجد أن الرهان على العقارات في هونغ كونغ، ليس مضموناً بأي حال من الأحوال. هبطت السوق لسنوات عدة، وعانى العديد من الملاك، وتراجعت أسعار المساكن بنحو الثلثين من ذروتها قبل الأزمة المالية الآسيوية في عام 1997 حتى تفشي متلازمة الالتهاب التنفسي الحاد الوخيم (سارس) في عام 2003.

لذلك لا تحارب الاحتياطي الفيدرالي، وتعلّم التأقلم مع الركود، وتذكّر أن سوق العقارات في هونغ كونغ، أصيبت بعدوى لا يُمكنها التخلص منها.