سوق العقارات الفاخرة في دبي تجني المكاسب وسط تباطؤ عالمي

عندما اشترى الملياردير الهندي، موكيش أمباني، قصراً قيمته 80 مليون دولار في دبي لأصغر أبنائه في مارس الماضي، سجّل رقماً قياسياً جديداً لسوق العقارات في المدينة، غير أن هذا الرقم لم يصمد طويلاً.

بعد 13 أسبوعاً فقط، تجاوزت ذلك القصر فيلا مكونة من 8 غرف نوم و18 حماماً عندما دفع مشترٍ مجهول 302.5 مليون درهم (82.4 مليون دولار) مقابل مسكن في جزيرة نخلة جميرا الاصطناعية في الإمارة، ثم في أكتوبر الجاري، أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي عن صفقة عقارية بقيمة 163 مليون دولار في جزيرة نخلة جميرا دون الإفصاح عن هوية المشتري، مسجلة مستوى آخر هو الأعلى على الإطلاق.

الارتفاع المتواصل للأسعار في سوق العقارات في دبي خلال السنة الماضية يعني أن قليلاً من الناس يعتقدون أن هذا الرقم القياسي بدوره سيصمد لفترة طويلة، وتتحدث شركات الوساطة والتطوير العقاري عن صفقات سريعة، ما يزيد على 70% منها يسدد نقداً، وعن مجموعة متنوعة من المشترين بداية من الأثرياء الروس الذين يبحثون عن ملاذ آمن لأموالهم عقب غزو بلادهم لأوكرانيا، وصولاً إلى مؤسسي الشركات الناشئة والمستثمرين من دول الخليج المجاورة الذين تدفقت عليهم الأموال بعد صعود أسعار النفط.

أعلى المدائن ربحاً

زادت أسعار العقارات الفاخرة في دبي بنسبة 70.3% خلال الـ12 شهراً المنتهية في سبتمبر الماضي، ما يجعلها المدينة التي شهدت أعلى زيادة في الأسعار على مؤشر "نايت فرانك" العالمي، الذي يركز على أكثر المنازل المرغوبة وأغلاها سعراً في أي مدينة، وغالباً ما تكون أعلى 5% من العقارات من حيث القيمة السوقية. وقد فاق أداء المؤشر في دبي كثيراً أداءه في لندن، حيث ارتفع بنسبة 2.5%، وفي باريس (8.9%)، وفي نيويورك عندما ارتفع بنسبة 7.3%، حيث أعاقت الصفقات زيادة أسعار الفائدة والتباطؤ الاقتصادي المرتبط بأزمة الطاقة.

كان التحول مذهلاً، فمنذ ما يزيد قليلاً على 10 سنوات، انهار سوق العقارات في المدينة، والآن تأتي دبي -وهي جزء من دولة الإمارات العربية المتحدة- في قلب واحدة من أقوى موجات الازدهار في سوق الإسكان الفاخر على مستوى العالم.

بعض شركات التطوير العقاري مدينة للبنوك بمليارات الدولارات، بل إن هيئة رقابة مالية دولية كبرى وضعت الإمارات على قائمتها الرمادية لغسل الأموال في السنة الحالية، ويعود ذلك جزئياً لمخاوف تتعلق بمزاعم دخول أموال أجنبية غير مشروعة إلى قطاع العقارات. وقالت الحكومة إنها تحقق تقدماً مطرداً على صعيد مراقبة تدفقات الأموال واتخذت إجراءات على مدى أعوام لمنع تكرار تقلبات الأسعار السابقة.

رغم ذلك، فإن سجل العقارات في دبي غير علني ولا تمنح دائرة الأراضي والأملاك عادة إمكانية الوصول للمعلومات المتعلقة بهويات المشترين لعقارات محددة. يقول بعض المنتقدين إن السلطات ليس لديها دافع قوي إلى المغالاة في زيادة الرقابة أو الشفافية بسبب الفوائد الاقتصادية للأموال التي تتدفق إلى سوق الإسكان.

قالت جودي فيتوري، باحثة متعاونة من الخارج مع مؤسسة كارنيغي للسلام الدولي، والتي أجرت أبحاثاً على قطاع العقارات في الإمارة: تعد دبي مكاناً سهلاً لشراء العقارات إلى حد ما دون الكشف عن الهوية، ومع كل أزمة دولية، يبدو أن الأموال تتدفق إليها، وأحياناً تجد تشجعياً بطريقة علنية كما حدث أثناء فترة وباء كوفيد، لكن في بعض الأحيان لا يكون الأمر علنياً بنفس القدر مثل ما يحدث مع الصراع الروسي. في كلتا الحالتين، سيبقى القطاع جزءاً رئيسياً من خطة التنمية الاقتصادية.

لم يرد ممثلون عن حكومة الإمارات العربية المتحدة ودائرة الأراضي والأملاك في دبي على طلبات للتعليق على الموضوع.

مزايا إضافية

حتى الآن، لم تكن هذه المخاوف كافية لتهدئة حالة الازدهار في القطاع العقاري. فسوف تجذب الإمارات العربية المتحدة أكبر حصة من الثروات الخاصة حول العالم خلال العام الجاري بتدفق صاف قدره 4000 مليونير، بحسب شركة استشارات الهجرة "هينلي أند بارتنرز" (Henley & Partners). فقد أتاحت حكومة دبي للأجانب تأشيرات لمدة 10 أعوام وأدخلت إصلاحات تجعل الإمارة أكثر ليبرالية اجتماعياً مما كانت عليه.

بين هؤلاء الوافدين الجدد مستثمرون إسرائيليون، ومليونيرات عملات مشفرة، ومسؤولون في صناديق تحوط، ومنهم كذلك مصرفيون جاءوا إليها فراراً من القيود المرتبطة بوباء كوفيد في آسيا ومن لندن بسبب تداعيات خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. الذين ينتقلون إلى دبي يهبطون في مدينة مشهورة بانخفاض معدلات الجريمة. رغم ذلك، فإن الإمارات، على غرار غالبية دول الخليج العربي الأخرى، لا تجيز إلا القليل من المعارضة. كما أنها تقع في واحدة من أشد مناطق كوكب الأرض حرارة؛ إذ يمكن أن تتجاوز درجات الحرارة في فصل الصيف مستوى 45 درجة مئوية.

غير أن مشتري العقارات يتمتعون بمزايا ضريبية مغرية. قد تبلغ نسبة الضرائب على شراء منزل فاخر في المملكة المتحدة 15% أو أكثر، بحسب شركة الأبحاث "سي بي أر إي" (CBRE)، بينما يدفع المشترون في دبي ضريبة نقل ملكية نسبتها 4% فقط، وتطبق في الإمارة ضريبة القيمة المضافة وضرائب الشركات، لكن لا توجد ضرائب على الدخل.

قال مراد أييلديز، رئيس مجلس إدارة مجموعة "ألباغو العقارية" في دبي والتي تشييد فللاً عديدة في نخلة جميرا، بما فيها القصر الذي يضم 18 حماماً: "عملاؤنا عادة من كبار الأثرياء، ولا تتغير طريقة حياتهم بسبب الركود الاقتصادي وصعود أسعار الفائدة على الرهون العقارية".

كانت فترات الرخاء السابقة في دبي تطلق موجة من أعمال التشييد المبهرة التي لا تلبث أن تعقبها حالات ركود مفاجئة، وفي 2009، تسبب الانهيار في هبوط الأسعار بما يفوق 50%. تمكنت الإمارة من تجنب الإفلاس جراء خطة إنقاذ بقيمة 20 مليار دولار قدمتها لها جارتها الغنية بالنفط أبوظبي، وبدأت الأسعار تتعافي في 2011 عندما اندلع الربيع العربي، وما لبثت أن هبطت مرة أخرى في أواخر 2014 عندما انهارت أسعار النفط، مما حدا بالحكومات في كافة أنحاء منطقة الخليج إلى تبني تدابير تقشفية.

تعود أحدث فترات الانتعاش في الإمارة الخليجية العربية إلى أكثر من سنة، مع جذب المدينة استثمارات عقارية وصلت قيمتها إلى 6.6 مليار دولار تقريباً في أغسطس، وهي الأكبر من حيث الحجم والقيمة منذ 12 عاماً، بحسب مصرف "إتش إس بي سي هولدينغز". وقد فرضت الحكومة إجراءات لمنع التقلبات، واستحدثت اشتراطات مثل زيادة مبالغ الدفعات المقدمة.

علاوة على ذلك، ونظراً لأن 70% من المعاملات تتم حالياً نقداً أو بدون قروض رهن عقاري، فإن أي تباطؤ جراء ارتفاع تكاليف الاقتراض سيكون محدوداً على الأرجح، وفق توقعات شركة "سي بي آر إي".

الروس قادمون

تعاظم هذا الاتجاه نتيجة الحرب في أوكرانيا، وتقول شركة الوساطة العقارية "بيتر هومز" (BetterHomes) إنها رصدت زيادة في مشتريات الروس بنسبة 164% خلال النصف الأول من السنة الجارية.

وقالت شركات وساطة إن بعض الروس يفضلون الآن سداد المبالغ كاملة مقدماً بسبب التعقيدات المحتملة في إجراء تحويلات العملة عبر شبكة "سويفت" المصرفية الدولية. وتؤكد إيرينا موشيفا، الشريك الإداري في شركة "إنترمارك ريل استيت" (Intermark Real Estate)، التي كانت تعمل سابقاً في روسيا تحت العلامة التجارية "سافيلس" (Savills): "يفضل عملاؤنا سداد قيمة العقار دفعة واحدة. ويرجع ذلك إلى الخوف من تمديد العقوبات وفصل مزيد من البنوك عن نظام سويفت".

لم تفرض الإمارات عقوبات على روسيا كما فعلت الولايات المتحدة والمملكة المتحدة والاتحاد الأوروبي. وحذّر بعض المسؤولين الأميركيين الإمارات من مخاطر محتملة للتحايل على العقوبات. من جانبها، أكدت الإمارات العربية المتحدة أنها تحترم القانون الدولي، ولكنها غير مطالبة بالالتزام بالعقوبات المطبقة من قبل ولايات قضائية محددة مثل الولايات المتحدة أو الاتحاد الأوروبي.

ينجذب بعض عملاء موشيفا لدبي بسبب الضرائب المنخفضة، بينما يستثمر آخرون هناك لأن المدينة تسمح بدفع ثمن العقارات بالعملات المشفرة، وهي طريقة أخرى للتغلب على القيود المصرفية الدولية.

قيمة عادلة

لكن الطلب على عقارات دبي ينتشر بين جنسيات أخرى غير الروس، وفي مؤشر فقاعة الإسكان العالمية لعام 2022 الصادر عن بنك "يو بي إس" -وهو مؤشر يحلل أسعار العقارات السكنية في 25 مدينة لتسليط الضوء على المدن الأكثر عرضة من بينها لفقاعة عقارية- وقع تصنيف دبي بين المدن ذات القيمة العادلة على المؤشر في تقييم محدَّث في شهر أكتوبر الجاري، رغم تصنيف المراكز المالية مثل نيويورك ولندن بأن أسعارها تتجاوز القيمة العادلة، أما تورنتو فكانت في منطقة الفقاعة، وهو ما يركز على جاذبية المدينة للأثرياء حول العالم.

قال شخصان مطلعان في أغسطس إن القصر الذي اشترته شركة الملياردير أمباني، "ريلاينس إندستريز"، لابنه بقيمة 80 مليون دولار كان عبارة عن فيلا تطل على الشاطئ في نخلة جميرا. ومن بين المستثمرين الآخرين المشهورين في عقارات دبي، الملياردير هنديّ المولد، لاكشمي ميتال، الرئيس التنفيذي لشركة الصلب العملاقة "أرسيلور ميتال" (ArcelorMittal SA)، الذي اشترى ثلاث قطع من الأراضي السكنية في المدينة، وفقاً لأشخاص مطلعين على الأمر. ورفض ممثلو الشركة التعليق على هذه الصفقة.

قالت هاني ديلامي، الشريكة التنفيذية في وكالة العقارات "لوكس هابيتات سوثبز إنترناشونال ريالتي" (Luxhabitat Sotheby’s International Realty)، إن المشترين الأجانب -ومنهم مشترون من أوروبا والولايات المتحدة وكندا- كانوا يقتنصون شققاً وشققاً علوية (بنتهاوس) في برج زجاجي جديد، وبيعت مؤخراً شقة من أربع غرف نوم في المبنى مقابل 56 مليون درهم (15.3 مليون دولار).

وقالت: "بالنسبة لهذا النوع من الصفقات الباهظة، يفضل العملاء عدم اختبار متاعب الرهن العقاري، وجميعهم يستطيعون بسهولة دفع هذه المبالغ.. لذا لا يسألون عن التمويل أو قروض الرهن العقاري من البنوك".

إحياء "جزيرة العالم"

يقع مشروع "جزيرة العالم" على بعد 20 دقيقة بالقارب السريع من الساحل، وهو عبارة عن أرخبيل اصطناعي يضم 300 جزيرة، طورته شركة "نخيل"، صاحبة مشروع نخلة جميرا، ويجسد شكل خريطة العالم، لكن لم يحظ المشروع بالكثير من أعمال البناء بسبب الأزمة المالية العالمية واقتراب "نخيل" من حافة الإفلاس في 2009. أغلب المشروع ما زال مجرد بقع من الرمال.

غير أن تدفق الأموال في الآونة الأخيرة أثار محاولات لإحياء المشروع المتوقف. وفي ديسمبر، افتتحت سلسلة الفنادق الفخمة "أنانتارا" منتجعاً على طراز جزر المالديف في إحدى جزر المشروع، وفي جزيرة أخرى، يوجد مشروع "قلب أوروبا"، الذي كان يتمحور في البداية حول إنشاء فيلات عائمة وجزء منها تحت الماء، والآن من المقرر أن تُفتتح فنادق عديدة في الجزيرة في وقت لاحق من العام الجاري.

واصلت شركة "نخيل" التعافي من الأزمة المالية من خلال إعادة هيكلة ديونها وتحاول بناء مجموعة أخرى من الجزر الاصطناعية تسمى "جزر دبي"، والتي ستضم شققاً تطل على الشاطئ.

يبني المطورون الآخرون أبراجاً شاهقة على طول شواطئ دبي، وعلى النخلة، بدأت شركة "ألباغو" في بناء برج من 11 طابقاً مصمماً ليشمل تسع شقق بنتهاوس مع مسابح لا متناهية (سكاي بول).

في نخلة جميرا، ظهر مبنى مستقبلي يسمى "أتلانتس ذا رويال ريزيدنس" (Atlantis The Royal Residences) بخزان مياه عملاق مليء بقناديل البحر ومسبح في الطابق 22. ويقول فيليب زوبر، الرئيس التنفيذي لشركة "كيرزنر إنترناشونال" (Kerzner International)، التي طورت العقار، إن جميع الوحدات السكنية الفاخرة للغاية في المبنى والبالغ عددها 231 وحدة بيعت بالفعل، وأضاف أن لديه مزيد من الاستثمارات المخطط لها في دبي، بما في ذلك منتجع يسمى "وان آند أونلي" في شارع زعبيل 1، والذي سيشمل منازل خاصة، وقال زوبر إن هذا يظهر "إلى أي مدى نعتقد أن دبي ستستمر في جذب العالم".

ازدهار أوسع.. وضغوط في الأفق

كذلك يزدهر سوق الإسكان الأوسع في دبي حيث بلغ متوسط الإيجار السنوي لمنزل عائلي 268758 درهماً (73171 دولاراً) الشهر الماضي بعد أن قفزت الإيجارات بنسبة 26% خلال العام حتى سبتمبر.

مع ذلك، هناك ضغوط قد تضعف مستقبل أداء القطاع في دبي، ففي وقت سابق من العام الجاري، سلطت مجموعة العمل المالي، التي تراقب القطاع المالي العالمي، الضوء على سوق العقارات في دبي، ووضعت الإمارات ضمن القائمة الرمادية، جزئياً بسبب المخاوف بشأن التدفقات النقدية غير المشروعة في قطاع العقارات.

وبعد التحذير، قالت الإمارات إنها ستعمل مع المجموعة لمواصلة تعزيز الجهود لمكافحة الجرائم المالية. وفي بيان صدر في وقت سابق من العام الجاري، قالت إنها صادرت 625 مليون دولار العام الماضي في جرائم غسل أموال مختلفة. وبينما رجح محللون أن يزيد تحذير مجموعة العمل المالي تكاليف الامتثال على الشركات الفردية، فقد استمر الازدهار الأوسع في البلاد، ويتوقع صندوق النقد الدولي أن يتوسع اقتصاد الإمارات بنسبة 5.1% في عام 2022، مقارنة مع 3.8% العام الماضي.

في الماضي، اشترت شخصيات مثيرة للجدل عقارات في الإمارة، ففي عام 2016، اشترت عائلة غوبتا -التي كانت محور فضيحة فساد في جنوب أفريقيا- عقاراً بقيمة 30 مليون دولار في دبي، بحسب ما قاله ممثل العائلة في ذلك الوقت. وفي الآونة الأخيرة، أجرت الإمارات محادثات مع سلطات جنوب أفريقيا لتسليم أفراد الأسرة الذين يواجهون عقوبات دولية. ولطالما نفت عائلة غوبتا هذه المزاعم؛ بينما قالت حكومة الإمارات إنها عززت اتفاقات تسليم المجرمين واعتقلت شخصيات بارزة متورطة في فضائح مالية عالمية.

مشاريع متوقفة

في الأشهر الماضية، رفعت الإمارات العربية المتحدة أسعار الفائدة مع رفع الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي الأميركي، ويحتمل أن يشكل ذلك ضغطاً على القطاع لأن المطورين وشركات البناء والبنوك المحلية مازالت دفاترها محملة بديون طائلة. وقالت وكالة خدمات المستثمرين، "موديز"، في تقرير حديث لها، إن الشركات العقارية في الإمارات في وضع جيد بسبب الانتعاش الاقتصادي القوي ولكن "المخاطر التي تواجه هذه الصورة آخذة في الارتفاع" بسبب زيادة معدل التضخم وأسعار الفائدة والمخاوف من حدوث ركود اقتصادي في الولايات المتحدة وأوروبا، ولا تزال المشاريع البارزة التي بدأت قبل عام 2009 متوقفة. ومن جهتها، تتوقع شركة الأبحاث "كور" (CORE) أن يتسبب ارتفاع أسعار الفائدة في تباطؤ بقية سوق العقارات عن طريق دفع المشترين من ذوي الدخل المتوسط إلى الإحجام عن الشراء.

لكن "المشكلة الأبرز هي إعادة تمويل الديون والتي يمكن أن تمثل مشكلة للشركات بما في ذلك المطورين في الإمارات بسبب ارتفاع تكلفة الاقتراض"، وفق المحلل في "بلومبرغ إنتليجنس" إدموند كريستو، الذي قال إن العقارات تشكل 19% من المخاطر الائتمانية للبنوك وإن هذا الارتباط يمكن أن يعزز مخاطر العدوى.

لكن مثل هذه المخاوف لا تردع المطورين في دبي؛ حيث يستمر اندفاعهم لمواصلة البناء، كما كان الحال في الطفرات السابقة، بلا هوادة. وقال أييلديز من "ألباغو" عن المخاطر المحتملة: "هل أقلق من تسونامي أو إعصار.. حسناً، الأمر مثل الوباء لم يتوقعه أحد لكنه وقع، فلا يمكن فعلياً أن تقلق من شيء لا تعلمه".