أزمة الإيجار في الولايات المتحدة تتفاقم وسط ضغوط التضخم والهجرة الوبائية

نادل في إحدى حانات لاس فيغاس يحاول التكيف مع السرطان الذي شُخص به مؤخراً، ويخشى إخلاء عقاره المستأجر، فيما لا تستطيع إحدى الفتيات الشاغلات لوظائف الفئة الفنية في توكسون سداد أحد أقساط سيارتها حتى تستطيع دفع تكاليف الإيجار المرتفعة. ووقّعت أيضاً باحثة في ميامي عقد إيجار شقتها الجديدة دون فحصها مسبقاً.

ترتفع تكاليف الإيجارات في الولايات المتحدة بخطى سريعة منذ أكثر من ثلاثة عقود، متجاوزة المتوسط البالغ 2000 دولار شهرياً لأول مرة على الإطلاق، ودفعت الإيجارات إلى مستويات أعلى من تلك المسجلة قبل الوباء في معظم المدن الكبرى. يُعَدّ مستوى الارتفاع حادّاً بشكل خاص في المناطق الحضرية التي شهدت تدفقات كبيرة من السكان الجدد في أثناء الوباء، لكن سوق الإيجارات المرتفعة أصابت الجميع تقريباً في كل مكان بالولايات المتحدة.

على الرغم من أن أزمة القدرة على تحمل التكاليف في الولايات المتحدة ليست جديدة، فإنها ازدادت سوءاً خلال العام الماضي مع عودة الناس إلى المدن الكبرى وارتفاع عدد السكان الجدد في بعض المناطق التي تعاني نقص معروض المنازل. ارتفع الطلب على استئجار العقارات مع عزوف عديد من مشتري المنازل المحتملين عن السوق، بعد أن قفزت معدلات الرهن العقاري هذا العام نتيجة لرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة بشكل كبير.

يؤدي تراجع المخزون إلى حروب المزايدات، التي تكون في العادة جزءاً أساسياً في سوق شراء المنازل. وعادةً ما يستطيع أصحاب العقارات زيادة الإيجارات على كل الفئات السعرية في ظل ارتفاع التكاليف ونقص الوحدات المتاحة. أجبر إلغاء قانون وقف الإخلاء الفيدرالي، بجانب تراجع المساعدة في الإيجار، الناس على اتخاذ خيارات صعبة.

قالت كيت رينولدز، الزميلة الرئيسية للسياسات في المعهد الحضري (Urban Institute) بواشنطن: "إنه وضع كارثي إلى حد كبير بالنسبة إلى المستأجرين الحاليين، فهم ومُلاك عقارتهم ليس لديهم مكان يلجأون إليه إذا لم يتمكنوا من دفع الإيجار".

ضغوط تضخمية

يكافح كثير من المستأجرين، الذين ينفقون عادةً حصة أكبر من دخلهم على الإسكان مقارنة بمُلاك المنازل، بالفعل لمواكبة ارتفاع فواتير محل البقالة أو محطة الوقود بسبب التضخم الذي يقارب أعلى مستوياته في أربعة عقود.

ويتوقع أن يؤدي ارتفاع الإيجارات إلى زيادة التضخم باستمرار، نظراً إلى ارتفاع قيمة عقود الإيجار ومواجهة المستأجرين صدمات في أوقات مختلفة. تمثل تكاليف المنازل نحو ثلث مؤشر أسعار المستهلك المراقب من كثب، الذي ارتفع بنسبة 8.5% في يوليو مقارنة بالعام السابق، حسب بيانات وزارة العمل الصادرة مؤخراً.

يُعَدّ الأشخاص ذوو البشرة الملونة والدخل المنخفض الأكثر تضرراً من ارتفاع أسعار الإيجار، بما أنهم يمثلون غالبية المستأجرين. في الولايات المتحدة، يستأجر نحو 58% من الأُسَر التي يقودها بالغون سود منازلهم، بجانب 52% تقريباً من الأُسَر التي يقودها لاتينيون، وفقاً لتحليل مركز "بيو ريسرتش" (Pew Research Center) لبيانات التعداد. وبالمقارنة، فإن نحو ربع الأُسَر التي يقودها بالغون بيض من غير اللاتينيين، وما يقل قليلاً عن 40% من الأُسَر التي يقودها آسيويون، يندرجون ضمن فئة المستأجرين. يتقاضى نحو 54% من المستأجرين أقل من 50 ألف دولار، ويبلغ متوسط دخل الأسرة السنوي بين المستأجرين نحو 42,500 دولار، وهو أقل من المتوسط الوطني البالغ 67.5 ألف دولار، وفقاً لشركة "زيلو" (Zillow).

لا شك أن هذه المشكلة محسوسة في العالم بأسره أيضاً، إذ وجد تحليل حديث أجرته "بلومبرغ إيكونوميكس" أن 19 دولة من الدول الأعضاء في منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية جمعت بين نِسَب سعر المنزل إلى الإيجار وسعر المنزل إلى الدخل، وهي الآن أعلى مما كانت عليه وقت الأزمة المالية العالمية لعام 2008، ما يشير إلى تجاوز الأسعار المستويات الأساسية.

في الوقت نفسه فإن المُلاك في الولايات المتحدة، مثل المستثمرين العقاريين الذين يقتنصون حصة متزايدة من المنازل في المناطق الحضرية، لهم اليد العليا في ظل هذا الوضع.

ارتفعت إيجارات المنازل المخصصة للأسرة الواحدة بنسبة قياسية بلغت 14% على الصعيد الوطني في مايو مقارنة بالعام السابق، حسب شركة البيانات العقارية "كور لوجيك" (CoreLogic).

وكانت الزيادات أكثر دراماتيكية في المدن التي أصبحت وجهات معيشية شعبية خلال فترة الوباء، فعلى سبيل المثال ارتفعت الأسعار بنحو 40% في ميامي و25% في أورلاندو بولاية فلوريدا و17% في فينيكس.

دعا ائتلاف المنظمات المستأجرة والمجتمعية والقانونية إدارة الرئيس الأميركي جو بايدن يوم الثلاثاء إلى إعلان حالة الطوارئ بشأن الإسكان وإيجاد طرق لتنظيم الإيجارات.

تتخوف نحو 5.4 مليون أسرة، أو 40% من الأُسَر التي لا تسدد مدفوعات إيجاراتها أو الرهن العقاري، من احتمالية طردهم أو مصادرة حيازاتهم في الشهرين المقبلين، وفقاً لمسح أجراه مكتب الإحصاء بين 29 يونيو إلى 11 يوليو. هذه هي أعلى نسبة منذ بدء مكتب الإحصاء في طرح السؤال في أغسطس 2020.

يظل عدد مستأجرين أكثر من المعتاد في منازلهم، ما يجعل معدلات شَغل الشقق تقارب أعلى مستوياتها منذ أكثر من عقدين، وفقاً لبيانات شركة برمجيات إدارة الممتلكات "ريل بيدج" (RealPage). وهذا يخفض عدد الشقق المتاحة لأولئك المتطلعين إلى الانتقال.

مع ذلك، بدأ مستوى الاختلالات في التحسن. ومن هذا المنطلق يتوقع تايلور مار، نائب كبير الاقتصاديين بشركة الوساطة العقارية "ريدفن" (Redfin)، إضافة نحو مليون وحدة مستأجرة إلى السوق الأميركية خلال العام المقبل تقريباً، ما قد يخفف بعض الضغط.

قال مار إنّ ارتفاع الإيجار قد ينخفض إلى نطاق يتراوح بين 5% و8% بعد عام من الآن، لكن لم يتضح بعدُ متى تعود السوق إلى مستوى الزيادات المنخفضة أحادية الرقم التي كانت أكثر شيوعاً قبل الوباء، ما يفرض ضغطاً مستمراً على المستأجرين. وأوضح مار: "لا نتوقع تحولات دراماتيكية".

وافدون جدد

كان تدفق السكان الجدد سبباً في ارتفاع تكاليف الإسكان في أتلانتا، إذ ارتفعت الإيجارات بنسبة 14.8% عن العام الماضي اعتباراً من مايو. ويبلغ متوسط الإيجار الحالي 1730 دولاراً شهرياً، وفقاً لشركة "كور لوجيك". كما أن التوسعات الرئيسية لعمالقة التكنولوجيا، مثل "مايكروسوفت" و"أبل" و"ألفابت"، وهي الشركة الأم لـ"غوغل"، في المنطقة تجذب مزيداً من العاملين في مجال التكنولوجيا ذي الأجور المرتفعة. كانت المدينة أيضاً نقطة جذب بالنسبة إلى القادمين من مدن ذات أسعار أعلى والباحثين عن خيارات تكلفة أقل.

كان يناير الماضي هو أول شهر لا تتمكن فيه كارلا كيلي من تجديد عقد إيجار شقتها ذات غرفتي النوم، الواقعة في ضاحية دولوث بأتلانتا بولاية جورجيا، حيث تقطن منذ عام 2009. قرر المالك تجديد العقار، لكنه منحها خيار الانتقال إلى وحدة أخرى في مبنى آخر، ليزيد بذلك إيجارها بنحو 600 دولار شهرياً إلى 2045 دولاراً. وقد لاحظت كيلي، ذات الـ70 عاماً، تدفق سكان جدد من مدن أخرى.

قالت كيلي: "نستقبل أشخاصاً كثيرين من الشمال الشرقي أو من الساحل الغربي، فهذه الإيجارات ليست ضخمة بالنسبة إليهم".

على الرغم من ارتفاع الأسعار، فإن كيلي قالت إنّ الشقة الجديدة تبدو كأنها انحدار في المستوى، فهي تحتوي على سجاد قديم ومصابيح صدئة. وأفادت: "ليلة حصولي على المفاتيح، كان هناك صراصير منتشرة في جميع أنحاء الشقة"، ومكيفات الهواء والصنابير لم تكُن تعمل.

كانت ميامي أيضاً نقطة جذب كبيرة للعمال عن بُعد في أثناء فترة تفشي الوباء، ما زاد المنافسة على الإسكان ورفع الإيجارات بنسبة 40% خلال العام الماضي، وهي أكبر زيادة من بين 20 منطقة حضرية كبيرة درستها "كور لوجيك". وأصبح متوسط الإيجار المطلوب حالياً في المدينة 2488 دولاراً شهرياً.

لم ترَ غابرييلا نوا بيتانكورت، من ميامي، شقتها التي تقطنها حالياً بشكل شخصي حتى يوم انتقالها إليها. بدأت بيتانكورت وشريكها البحث عن شقة جديدة في يونيو بعد زيادة إيجار شقتهما السابقة بـ650 دولاراً إلى 2400 دولاراً شهرياً. في أثناء تصفحهما لقوائم العقارات المعروضة، لاحظا أمراً، وهو اقتناص الناس عديداً من الوحدات المعروضة قبل زيارتها، كما أن الجولات التي قاما بها كانت مزدحمة بعشرات المتقدمين الآخرين. وقالت إن "العقارات المتاحة كانت تُباع سريعاً".

استغرق الأمر بضع محاولات لتأمين شقة، فقد وقّعت بيتانكورت، ذات الـ28 عاماً، عقدَي إيجار لشقق في ميرامار بولاية فلوريدا، لكن المالك اختار عدم التزام العقد، وفضّل بدلاً من ذلك مستأجرين محتملين آخرين ربما كانوا على استعداد للانتقال في وقت أبكر بأسبوعين. ثم نُفذ عقد الإيجار الثالث أخيراً، وهو يخصّ شقة مكونة من غرفتي نوم في جنوب غرب مقاطعة ميامي ديد مقابل 2000 دولار، لكنهما خسرا نحو 100 دولار في رسوم تقديم الطلب.

خيارات صعبة

ارتفعت الإيجارات في لاس فيغاس بنسبة 16.7% في مايو مقارنة بالعام السابق إلى متوسط قدره 2110 دولارات شهرياً، وهي ثالث أكبر زيادة من بين 20 منطقة حضرية خضعت لدراسة أجرتها شركة "كور لوجيك".

بعد تجربة زيادة المعروض من المنازل قبل الكساد العظيم، تباطأ التطوير في لاس فيغاس قبل تفشي الوباء، حسب كارل ويتاكر، مدير الأبحاث والتحليل في "ريل بيدج". وأوضح أن ذلك خلق عدم تطابق عندما شهدت المدينة تدفقاً سكانياً من كاليفورنيا وأجزاء أخرى من الساحل الغربي، ما قاد الإيجارات للارتفاع.

عندما ارتفع إيجار شقة ديني كينير في لاس فيغاس لأول مرة منذ أكثر من أربعة أعوام في الأول من مارس، كان يخطط للعمل لأوقات إضافية في وظيفته نادلاً في مسرح "دولبي لايف". وبعد سبعة أيام فقط، شُخص بسرطان البنكرياس في المرحلة الرابعة واضطر إلى التوقف عن العمل، ولم يدفع إيجاره لمدة شهرين، بالتالي أصبح معرضاً لخطر الطرد من شقته. وارتفع الإيجار الشهري لشقته المكونة من غرفة نوم واحدة ومساحتها 720 قدماً إلى 1000 دولار من 750 دولاراً.

قال: "ليس لدي قوة كافية للعمل بعد العلاج الكيماوي. في مرحلةٍ ما من حياتي سيصل هذا المرض القاتل إلى حدٍّ لا يمكنني حتى من العمل من جهاز كمبيوتر محمول".

اعتاد كينير، البالغ من العمر 58 عاماً، جني نحو 6000 دولار شهرياً، بما فيها الإكراميات، لكنه استنفد الآن إجازته المرضية، وبدءاً من أغسطس سينخفض دخله إلى 1321 دولاراً قادمة من الاستحقاقات الشهرية للضمان الاجتماعي عن العجز. كان يبحث عن خيارات أكثر بأسعار معقولة، لكنه لم يتمكن من إيجاد أي شيء في نطاقه السعري.

جدير بالذكر أن جمعية الإسكان في جنوب نيفادا (The Southern Nevada Housing Association) لديها كثير من طلبات الحصول على إعانات الإسكان من القسم 8، وهو برنامج يقدم مساعدة إيجارية للأُسَر منخفضة الدخل، لدرجة لا تتيح لكينير حتى التسجيل في قائمة الانتظار.

في توكسون بولاية أريزونا، ارتفعت الإيجارات بنسبة 12.8% في مايو عن العام السابق، إذ بلغ متوسط سعر الإيجار 1942 دولاراً شهرياً. وعلى غرار لاس فيغاس، تباطأ بناء المنازل في توكسون قبل الوباء، ما فاقم نقص المنازل المستأجرة، حسب ويتاكر، من "ريل بيدج". وأوضح أن هذا الأمر أدى إلى ارتفاع الإيجارات بعد أن أصبحت المدينة موطناً لمزيد من الأشخاص القادمين من فينيكس وكاليفورنيا.

قررت هانا كانترال عدم تجديد عقد إيجار شقة مكونة من غرفة نوم واحدة بعد أن رفع مالكها الإيجار الشهري، وأبرمت بدلاً من ذلك صفقة لاستئجار دار ضيافة لأحد أصدقاء العائلة مقابل 750 دولاراً شهرياً، لكن المكان لن يكون متاحاً حتى نوفمبر. حتى ذلك الحين، تقيم كانترال، ذات الـ31 عاماً، على أساس شهريّ في شقتها الحالية، ويستمر الإيجار في الازدياد. ارتفعت فاتورة إيجارها إلى 727 دولاراً من 640 دولاراً في يوليو، ويتوقع أن ترتفع إلى 927 دولاراً في أغسطس.

كانت كانترال، العاملة في قسم طعون الرعاية الطبية الخاصة بإحدى شركات التأمين، تفوت مدفوعات قرض السيارة وتتكيف مع انقطاعات خدمة المياه التي تستفيد منها، قائلة إنه "لولا ذلك لما تمكنت من دفع إيجاري".

تعتقد رينولدز، من المعهد الحضري، أن الأمر يدور حول فكرة أن "الإيجار يأتي أولاً"، إذ يخصص الناس أموالهم للإيجار "حتى لو كان ذلك يعني أنهم لا يستطيعون شراء الضروريات الأخرى مثل البقالة".

تضخم الديون

أصبح كثيرون يتجهون إلى الديون لتغطية تكاليفهم، خصوصاً مع ارتفاع تكاليف الإيجار والوقود والبقالة.

وجد مسح متعلق بالتعداد السكاني أجري بين 29 يونيو و11 يوليو أن نحو 30% من الأميركيين استخدموا بطاقات الائتمان أو القروض لتلبية احتياجات الإنفاق في الأسبوع السابق للمسح، ارتفاعاً من 23% في أوائل يناير. وقفزت أرصدة بطاقات الائتمان بمقدار 46 مليار دولار في الربع الثاني من العام الجاري، بزيادة 13% عن العام السابق، مسجلة أكبر زيادة في أكثر من 20 عاماً، حسب تقرير بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك.

غالباً ما يكون توافر الإيجار أمراً صعباً بالنسبة إلى نانسي كابرون، وهي معلمة تبلغ من العمر 56 عاماً، في هوليوك بولاية ماساتشوستس، تتقاضى عادةً بين 12 ألف دولار و17 ألف دولار سنوياً، لكنها عملت أقل من المعتاد هذا العام بسبب تفشي كوفيد-19. وبعد ارتفاع إيجارها بمقدار 170 دولاراً، أو نحو 30%، قبل شهرين، باتت تتحمل مزيداً من ديون بطاقات الائتمان لتغطية فواتيرها.

هذا الأمر يعكس نمطاً اعتادت كابرون استخدامه للنجاة قبل الوباء، إذ تتراكم عليها ديون بطاقة الائتمان طَوال العام ثم تسدد جزءاً من الضرائب المستردة. لكن عندما تلقت إعانات بطالة معززة خلال الأزمة، اتخذت خطوة كانت تشعر سابقاً بصعوبة تحقيقها، وهي سداد بطاقات ائتمانها وسداد نحو 7 آلاف دولار من ديونها.

حالياً، تستحوذ فاتورة إيجار العقار المرتفعة الخاصة بكابرون على نحو 60% من أجرها. إنها لا تلقي باللوم على مالك العقار، الذي أوضح أنه يواجه ارتفاع تكاليف الوقود وارتفاع الضرائب العقارية بعد أن قفزت قيم العقارات خلال الأزمة، لكنها تخشى أن تضطر إلى مغادرة الشقة التي تعتبرها داراً لها لما يقرب من عقدين.

في غضون ذلك، تبحث كابرون عن قسائم الإسكان وتفكر في البحث عن سكن أقدم أو شقة أخرى مع رفقائها في السكن، قائلة: "لا يوجد مكان للعيش فيه بالنسبة لأي شخص".