مقاطعة الرهن العقاري تظهر عمق أزمة العقارات في الصين

بدأت حركة لمقاطعة سداد أقساط الرهن العقاري كاحتجاج من مشتري شقق بأحد المشاريع السكنية في مدينة بوسط الصين بعدما فاض بهم الكيل من تأخير الإنشاءات، غير أنها امتدت لتشمل مشاريع أخرى. يمتنع حالياً عشرات آلاف الناس في جميع أنحاء البلاد عن سداد أقساط قروضهم العقارية المستحقة عن مساكن لم يكملها المطورون، بما فيهم "إيفرغراند".

تهدد المقاطعة غير المنضبطة لسداد قروض تبلغ 2 تريليون يوان (296 مليار دولار)، بتعميق الركود العقاري في الصين عبر تحويل التركيز من الشركات العقارية المحاصرة في البلاد نحو بنوكها الضخمة، فقد اعتمد المقرضون على الرهون العقارية باعتبارها المصدر الأكثر أماناً لتوليد إيرادات في ظل إعاقة إغلاقات "كوفيد" للنمو.

دفعت المقاطعة صناع السياسة للتأهب لمواجه الأزمة، فقد حضت الجهات التنظيمية المالية البنوك على زيادة الائتمانات الممنوحة لشركات العقارات لمساعدتها على إنهاء المشاريع المتوقفة. كما يدرس المسؤولون منح ملاك المساكن فترة سماح لسداد الأقساط، وفقاً لأشخاص مطلعين على الأمر. طمأنت البنوك تباعاً المستثمرين حول إمكانية ضبط المخاطر، وبأن انكشافهم على المشاريع المتأخرة ضئيل، حتى في ظل تراجع أحد مؤشرات أسهم المقرضين. كما هبطت أسهم وسندات شركات العقارات الصينية، بما فيها أسهم بعض اللاعبين الكبار الذين طالما اعتُبروا بمنأى عن مشاكل القطاع. قال تشانغ واي ليانغ، خبير التخطيط الاستراتيجي الكلي في بنك "دي بي إس": "إذا تُرك هذ التوجه ليتفاقم دونما كبح، فثمة خطر بأن يؤدي لتدهور تصنيفات ائتمان البنوك الصينية وإحباط الارتفاع الأخير في مبيعات العقارات".

سرعة مفاجئة

تفاقم الاحتجاجات من حدة الأزمة التي بدت بكين مسيطرة عليها رغم موجة التخلف عن السداد من "إيفرغراند" والمطورين الآخرين خلال الأشهر الأخيرة. كانت سوق العقارات قد بدأت تستقر، فقد قفزت المبيعات الشهر الماضي متجاوزةً ما كانت عليه في مايو. قال رئيس إحدى شركات التطوير العقاري الكبرى أن السوق بصدد النهوض عقب هبوط دام طويلاً.

في حين لم تؤثر المقاطعات إلا على جزء صغير من محافظ الرهن العقاري المجمعة للمقرضين حتى الآن، إلا أن السرعة التي ازدادت بها الاحتجاجات فاجأت كثيرين. كانت المقاطعات قد بدأت في أواخر يونيو بضجة مدوية على وسائل التواصل الاجتماعي إثر نشر وثيقة وقعها 900 مشتر في مشروع "إيفرغراند" المتوقف في جينغديشن، وهي مدينة قرب الجبل الأصفر تشتهر بإنتاج الخزف.

وجه الموقعون تحذيرات علنية إلى حكومتهم المحلية والشركة المطورة لاستئناف البناء في غضون ثلاثة أشهر، وإلا سيتوقفون عن سداد مدفوعاتهم. امتدت الحركة منذئذ إلى ما لا يقل عن 301 مشروع في قرابة 91 مدينة اعتباراً من الأحد، وفقاً لأرقام ذكرتها وثيقة التعهد الجماعي التي حملت عنوان "نحن بحاجة لمساكن".

يعد ذلك ارتفاعاً من 28 مشروعاً فقط قبل أقل من أسبوع، وفقاً لمذكرة أصدرها محللو بنك "جيفريز فاينانشيال غروب" بقيادة شوجين تشين. تقدر شركة "تشاينا ريل استيت انفورميشن" أن المشاريع المتأخرة في 24 مدينة رئيسية تغطي مساحة قدرها 24.7 مليون متر مربع (266 مليون قدم مربع)، أي ما يعادل حوالي 10% من العقارات المباعة خلال العام الماضي. برغم أن المنشور الأولي على وسائل التواصل الاجتماعي هدد بالامتناع عن سداد الأموال في غضون بضعة أشهر، إلا أن البنوك لديها تقارير بشأن مدفوعات لم تسدد بالفعل. ذكر الاقتصاديون في شركة "نومورا" برئاسة تينغ لو في مذكرة صدرت الأربعاء أن: "المخاطر كبيرة".

تقدم ضئيل

بات تتبع مدى انتشار الاحتجاجات صعباً بازدياد بعدما بدأت الصين في منتصف يوليو فرض رقابتها على وثائق التعهيد عبر الإنترنت، التي تحصي أعداد المشاركين في مقاطعة السداد، حيث شكلت هذه الملفات المشتركة مصدراً رئيسياً للبيانات بالنسبة للمستثمرين والباحثين العالميين على حد سواء.

اشترى غاو يانغ من شركة "سينيك هولدينغز" شقة سكنية بقيمة 900 ألف يوان في مدينة نانتشانغ المركزية في 2019. كان يانغ يسدد مدفوعات الرهن العقاري لمدة عامين، لكن وحدته لم تكتمل بعد. فقام بعشرات الرحلات مستقلاً القطار لثلاث ساعات كل مرة من منزله الحالي في هانغتشو لمناشدة الحكومة المحلية والمطورة العقارية للانتهاء من إنشاء الوحدة. يخطط يانغ للانضمام إلى حملة المقاطعة الشهر المقبل عبر الامتناع عن سداد مدفوعاته الشهرية البالغة أربعة آلاف يوان بعدما أدرك أنه لم يحرز سوى قدر ضئيل من التقدم.

يقول المصمم البالغ من العمر 32 عاماً: "يشكل القسط نصف دخلى تقريباً. هذا ضغط هائل"، مضيفاً أن راتبه انخفض بمقدار الثلث مع تباطؤ الاقتصاد. قال: "يمكنني تقليل إنفاقي طالما أن الإنشاءات قد تستأنف يوماً ما". لم ترد شركتا "سينيك" و"إيفرغراند" على طلبات التعليق على الفور.

تعكس مقاطعات سداد أقساط الرهن العقاري المخاطر الفريدة لشراء المساكن في الصين. في حين يضطر المستهلكون في عديد من البلدان لسداد دفعة مقدمة لتأمين وحدة سكنية قبل بنائها، فإنهم عموماً لا يسددون مدفوعات الرهن العقاري قبل الاستحواذ على الوحدة فعلياً. لكن في الصين، تبدأ مدفوعات القروض بهذا الإيداع الأولي ويمكن أن تستمر لسنوات عندما تتأخر المشاريع. من جهةٍ أخرى، ساعد هذا الكم الهائل من الأموال قبل البيع المطورين على تغذية طفرة الإسكان خلال العقد الماضي فسمحت لهم ببدء مشاريع جديدة قبل إكمال القديمة. كانت شركات العقارات تقترض بالأساس من مشتري المساكن أنفسهم وكانت تدين لهم بالمساكن بدل الأموال.

الحملة الحكومية

لكن الانتعاش بدأ يتلاشى في العام الماضي مع شن حملة حكومية تستهدف الشركات مفرطة الاستدانة، ما أدى لتخلف 18 شركة على الأقل عن سداد أكثر من 26 مليار دولار من السندات الدولارية خلال الأشهر الأخيرة، بما فيها "إيفرغراند" وغيرها من الشركات الكبرى مثل مثل "سوناك تشاينا" و"كايسا غروب". لذا صعّبت الضغوط النقدية على المطورين إكمال مشاريعهم برغم حثّ بكين لهم على الانتهاء من الإنشاءات باستمرار.

قال لو من "نومورا" إن المطورين الصينيين سلموا نحو 60% فقط من المساكن التي باعوها مقدماً بين 2013 و2020. تواجه "إيفرغراند" الصينية، التي شهدت احتجاجات على المشاريع المتوقفة منذ العام الماضي، معظم حملات المقاطعة، وفقاً لإحصاءات عبر الإنترنت. كما تستهدف الحملات أكثر من 10 شركات أخرى.

تمثل العقارات قرابة 78% من ثروات الأسر في الصين، أي ضعف المعدل الأميركي، حيث عادةً ما تدخر الأسر لسنوات وتقترض من الأصدقاء والعائلة لشراء منزل. فيما تكشّفت كارثة "إيفرغراند" خلال العام الماضي، قال العديد من مراقبي السوق أن العدوى المالية ستكون محدودة نظراً لأن مشتري المساكن الصينيين يسددون أقساط الرهون العقارية نقداً في كثير من الأحيان. غير أن بعضهم استغل الرهون العقارية، كما أن المقاطعة تبرز حجم المعاناة التي وقعت على كاهل الأسر الصينية.

بلغت القروض العقارية غير المسددة في الصين 38.3 تريليون يوان بنهاية 2021، وفقاً لبنك الشعب الصيني. تتوقع شركة "جي اف سيكيوريتيز" أن ما يصل إلى 2 تريليون يوان من الرهون العقارية يمكن أن تتأثر بالامتناعات الجماعية عن السداد. يشكل الرقم سالف الذكر الرصيد الإجمالي للقروض العقارية، غير أن إجمالي المبالغ التي يمكن الامتناع عن سدادها سيكون أقل.

عواقب يخشاها الساسة

تعتبر التقديرات الأخرى لتأثير مقاطعة سداد أقساط الرهون العقارية أقل خطورة. قال تشين من بنك "جيفريز فاينانشيال غروب" إنه في حال تخلف كل مشترٍ عن السداد، فإن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى زيادة قدرها 388 مليار يوان في القروض المتعثرة. تقول البنوك إن التأثير ما يزال أقل بكثير، فيما أحصى المقرضون نحو 2.11 مليار يوان من القروض المعرضة للتأثر بالاحتجاجات، حسب إحصاء للبنوك التي كشفت عن حجم تعرضها للمخاطر.

قال تشانغ من بنك "دي بي إس" إن الاحتجاج أمر جدير بالملاحظة كون العائلات الصينية نادراً ما تتخلى عن الرهون العقارية، فضلاً عن أحقية البنوك قانوناً بأن تطالب بالسداد الكامل. قد يأمل المستهلكون مع ذلك في أن يفرض العمل الجماعي قراراً، خاصة وأن بكين تسعى للحد من الاضطرابات الاجتماعية قبل انعقاد مؤتمر الحزب الشيوعي في أكتوبر. قالت ديانا تشويليفا، كبيرة الاقتصاديين في "إينودو إيكونوميكس"، في مقابلة مع تلفزيون "بلومبرغ": "إنه احتجاج سياسي. لن تكون أزمة مصرفية فالأمور لم تبلغ تلك النقطة. لكنها أزمة ثقة محتملة يخشاها الحزب الشيوعي الصيني بشدة".

يرى تشين أن السلطات تواجه معضلة، إذ قد يؤدي تخفيف قواعد الإقراض لصالح مشتري المساكن لتشجيع مزيد من حالات التأخر عن السداد، لكن يظل الاستقرار الاجتماعي يمثل أولوية للحكومة. قال تشانغ من "دي بي إس": "قضيتنا الأساسية هي أن تتدخل الحكومة وتحل عقدة غوردية".