لم تصدق فلورنس موك، حديثة العهد بالأمومة، إمكانية حصولها على قرض عقاري لشراء شقة أحلامها، بقيمة 9 ملايين دولار هونغ كونغ (1.1 مليون دولار)، حيث قال موظفو مبيعات مجموعة "تشاينا إيفرغراند"، أثناء توقيع عائلتها على الأوراق، لا داعي للقلق.
قدمت الذراع التمويلية للمطور العقاري قرض رافعة مالية بقيمة 90% من ثمن الشقة، دون الحاجة إلى إجراء اختبار إجهاد بنكي.
تعاني موك الآن من تداعيات أزمة ديون "إيفرغراند"، التي تعاني من ضائقة مالية، حيث لم تعد قادرة على منحها التمويل، ولم تتمكن عائلتها من إيجاد بنك يقدم لها القرض العقاري، ما يعرضهم لخسارة الدفعة الأولى والشقة أيضاً.
الصين تدرس مقترحاً بتفكيك "إيفرغراند" لتجنب أزمة عقارية
عائلة موك كانت من بين 80 أسرة احتجت وناشدت السلطات مساعدتها، حيث كشفت معاناتهم من تحمل مخاطر كبيرة، لكنها شائعة بين مطوري هونغ كونغ، حيث غالباً ما تقرض الشركات العقارية المشترين لتعزيز مبيعاتها، ما يسمح لتلك الشركات بالتوسع بما يتجاوز قدرتها على الدفع.
قالت موك (39 سنة): "الأمر مزعج للغاية، كنا نتوقع منزلاً لعائلتنا، والآن قد نفقد كل شيء".
لم تستجب الوحدة التابعة لمجموعة "إيفرغراند" في هونغ كونغ لطلبات التعليق.
ممارسة محفوفة بالمخاطر
لا يمكن للبنوك في الظروف العادية منح موك ذلك الرهن العقاري، حيث تطلب السلطات النقدية في هونغ كونغ التأكد من استيفاء المتقدمين لشروط الدخل واجتياز اختبار الإجهاد في حالة رفع الفائدة.
لم يكن متاحاً تقديم قرض بنسبة 90% من قيمة الشقة محل الرهن العقاري، التي تُعتبر ممارسة محفوفة بالمخاطر، حتى هذا العام، سوى لمشتري العقارات لأول مرة، التي تصل قيمتها إلى 8 ملايين دولار هونغ كونغ، وقد ارتفع سقف التمويل مؤخراً إلى 10 ملايين دولار هونغ كونغ.
"إيفرغراند بروبيرتي" تكتشف استيلاء بنوك على 2.1 مليار دولار من ودائعها
لكن تلك السياسة الصارمة لا تنطبق على الوحدات المالية التابعة لمطوري العقارات أو الشركات التابعة لها، التي عززت تلك الممارسة من مبيعاتها، وتسببت في تهديد مجموعة من مالكي المنازل بوصول قيمة ملكيتهم بالسالب، إذا انخفضت قيمة العقار لأقل من الرصيد المستحق على قرض الرهن العقاري، والتخلف عن السداد.
قال إريك تسو، نائب رئيس شركة "ميفيرال مورغادج بروكريدج سيرفيسيس" لاستشارات الرهن العقاري: "لا نوصي الأشخاص بالحصول على رهن عقاري بنسبة 90%، لما يحمله من مخاطر".
قروض الرهن العقاري
تقديم المطورين العقاريين قروضاً للمشترين أمر مألوف في هونغ كونغ. حيث تقدم "هيندرسون لاند ديفيلوبمنت" (Henderson LandDevelopment)، وشركة "كولون ديفيلوبمنت" (Kowloon Development) قروضاً عقارية للمشترين في أحدث مشاريع الشركتين.
الصين تحث البنوك على زيادة القروض العقارية مع مخاوف التخلف
قالت "ميفيرال"، إن الرهون العقارية التي تقدمها شركات التطوير العقاري شكلت 6.3% من إجمالي قيمة ما يدفعه المشترون لأول مرة في سوق العقارات السكنية العام الماضي.
رغم مخاوف السلطات، لا تزال تلك الممارسة موجودة، ويرجع ذلك جزئياً إلى تمتع معظم مطوري هونغ كونغ بأوضاع مالية جيدة، ورافعة مالية منخفضة، ووفرة في السيولة.
قال آيفي وونغ، العضو المنتدب لشركة "سينتالاين مورغدج بروكر" (Centaline Mortgage Broker Ltd): "نادراً ما يحدث ذلك الوضع"، وطالب وونغ المشترين بالبقاء يقظين.
مبيعات المشروع
عندما تم طرح مشروع فيرتكس عام 2019، كان وكلاء العقارات يروجون لسهولة الحصول على قرض عقاري من ذراع "إيفرغراند" التمويلية.
تقول موك، إن طلبات موظفي المبيعات للحصول على القرض اقتصرت على إثبات الدخل، وعدم وجود سجل إفلاس.
يبلغ دخل زوج موك، الذي قدم الورق للشراء، نحو 70 ألف دولار هونغ كونغ سنوياً، وهو دخل لا يكفي لاجتياز اختبار الضغط للحصول على قرض عقاري بنسبة 90%.
تتعهد "إيفرغراند" بعدم فرض أي رسوم على المشترين خلال العامين الأولين في حالة الحصول على قروض الرهن العقاري، لكن سعر الفائدة يرتفع إلى 8% بعد العام الثالث، مقارنة بالفائدة على قروض الرهن العقاري في البنوك الكبرى الآن البالغ نحو 1.5%.
[object Promise]أزمة الديون
تدهور الأمر بعد بيع شركة التطوير الأكثر مديونية في الصين الأصول لجمع السيولة اللازمة لمواجهة أزمة الائتمان. حيث تم نقل ملكية مشروع "فيتريكس" في أكتوبر الماضي إلى مجموعة "في إم إس" (VMS) للتطوير العقاري، حسب ما ذكرت "هونغ كونغ إيكونوميك تايمز".
رفضت الذراع المالية لشركة "إيفرغراند" طلب موك للحصول على قرض رهن عقاري في مارس، واضطر الزوجان للبحث عن مصدر آخر لتمويل القروض.
رفض البائع الجديد وسائر البنوك منحها قرضاً يعادل 90% من قيمة الشراء، بينما قدم البائع الجديد خياراً للحصول على قرض يعادل 80% من قيمة الشراء، ما يعني احتياجها تدبير 900 ألف دولار هونغ كونغ لاستكمال قيمة الدفعة الأولى.
الوقت يمر، وقد تم إبلاغها أنها إذا لم تجد التمويل في غضون أسابيع، قد تفقد عائلتها الشقة ووديعة تعادل 5% من قيمة الوحدة بقيمة 450 ألف دولار هونغ كونغ، والتي تعادل نصف مدخرات العائلة.
ممارسة محفوفة بالمخاطر
في هذه الأثناء، يتحمل الناس مزيداً من الديون من أجل امتلاك منزل في المدينة الأغلى تكلفة في العالم. فقد ارتفع متوسط نسبة قروض الرهن العقاري في هونغ كونغ إلى العقارات لتبلغ 57.2% في مارس، وتسجل أعلى مستوى في 11 شهراً، وفقاً لـ"مريفيرال".
انضمت موك يوم السبت الماضي إلى 30 شخصاً آخر يحملون لافتات خلال مؤتمر صحفي للتعبير عن مشكلتهم، على أمل تدخل الحكومة.
لم يتلقوا إجابة بعد. وقد قالت "هيئة مبيعات العقارات السكنية للمرة الأولى"، إنها تدرس الأمر وتتابع ما إذا كان هناك احتمال انتهاك للقانون، وفقاً لرد تم إرساله بالبريد الإلكتروني.
قالت موك: "أسرتنا تتعرض لضغط كبير، القضية عاطفية للغاية بالنسبة لنا".
