هل يمكن لشركة إدارة عقارات لا يتجاوز عمرها خمس سنوات في هونغ كونغ أن تنمو لتُشغّل شركات مثل "بلاكستون" (Blackstone) و"بروكفيلد أسيت مانجمنت" (Brookfield Asset Management)؟. إنه السؤال الذي يجذب انتباه بعض المحللين المتابعين لشركة "إي إس آر كايمان" (ESR Cayman).
كانت الشركة التي تمتلك مراكز الخدمات اللوجستية للتجارة الإلكترونية في فورة إبرام الصفقات لمدة عامين، وكان آخرها الاستحواذ على شركة منافسة أكبر بكثير هي "إيه آر إيه أسيت مانجمنت" (ARA Asset Management) مقابل 5.2 مليار دولار. ومن المرجح أن تقوم بالمزيد.
تخطط الشركة لتسريع استثماراتها في الهند ودول جنوب شرق آسيا، حيث لا تزال التجارة الإلكترونية جزءاً صغيراً من مبيعات التجزئة، حسبما قال رئيس مجلس الإدارة جيفري بيرلمان، البالغ من العمر 38 عاماً، في مقابلة معه. وأوضح أن نسبة الأصول المستثمرة في جميع أنحاء الصين وكوريا الجنوبية واليابان وأستراليا ستنخفض بشكل طفيف مع بقائها أسواقاً رئيسية.
وأضاف "بيرلمان": "تتوقع هذه الدول الأخرى أن تتضاعف مبيعات التجارة الإلكترونية ثلاث مرات خلال السنوات الخمس المقبلة مقابل أسواق مثل الصين التي شهدت بالفعل دورة نمو ضخمة".
أصبح أمام مالكي شركات الإنترنت العملاقة من أمثال "جيه دي دوت كوم" (JD.com) و"أمازون" خيار صعب، إما النمو ببطء شديد والمخاطرة بالتخلف عن الركب، أو النمو بسرعة كبيرة، مع تصاعد تكاليف التمويل بسرعة.
أدت تلك المعطيات لانقسام الآراء حول النمو الطموح للشركة، وتراجعت الأسهم بنسبة تصل إلى 19% في الأسابيع التي أعقبت الإعلان عن استحواذها على "إيه آر إيه" (ARA) الشهر الماضي. ومنذ ذلك الحين، قلص السهم بعضاً من تلك الخسائر، ويتم تداوله حالياً بالقرب من متوسط السعر المرجح لستة أشهر.
قال باتريك بون، المحلل في "ويل تشامب كابيتال" (Wellchamp Capital)، في مقابلة معه، إن النمو السريع لشركة "إي إس آر" (ESR) "يثير مخاوف بشأن قدرتها على الحفاظ على أداء عالٍ في المستقبل". واعتبر كل من "بون" والمحللين في "سي آب سي سي" (CICC) أن عملية الاستحواذ على "إيه آر إيه" أثرت على أسهم الشركة. واقترحوا أن يسلك المستثمرون "نهجاً محايداً" تجاه الصفقة في مذكرة الشهر الماضي. تبدو مجموعة "غولدمان ساكس" أكثر تفاؤلاً، وتقول إن إيه آر إيه" ستنوع الأرباح وتعزز قدرة الشركة على بدء توزيع الأرباح على المساهمين. ولدى جميع المحللين الذين شملهم استطلاع "بلومبرغ"، بما في ذلك "سي آي سي سي" (CICC) و"غولدمان ساكس" تصنيف شراء أو تفوق في الأداء في الأسهم.
فورة الصفقات
يأتي الضغط الذي تتعرض له "إي سي آر" (ESR) من المنافسين الذين يعملون على بناء الأصول أيضاً، من المقرر أن تصبح "جيه دي دوت كوم" (JD.com) مساهماً متحكماً في شركة "تشاينا لوجيستكس بروبرتي هولدينغ" (China Logistics Property Holdings) في صفقة بقيمة 2.1 مليار دولار، وفقاً لبيان صدر في أوائل سبتمبر.
تمضي "إي إس آر" قدماً في عمليات الاستحواذ والاستثمارات بالمليارات في وقت يتراجع فيه الطلب على المساحات المكتبية التقليدية مع الوباء العالمي، وقال شخص مطلع على الأمر، طلب عدم الكشف عن هويته، إن الشركة تخطط لمضاعفة أصولها في مجال الخدمات اللوجستية ومراكز البيانات لتصل إلى أكثر من 100 مليار دولار في السنوات المقبلة.
قبل الاستحواذ على "إيه آر إيه"، دخلت "إي إس آر" في شراكة مع "جيه آي سي" (GIC) لشراء مجموعة من المستودعات والأصول اللوجستية في أستراليا من "بلاك ستون" (Blackstone Group) مقابل 3.8 مليار دولار أسترالي (2.8 مليار دولار) في أبريل.
وأضاف "بيرلمان" أن الشركة تتوقع أن تشكل الهند وجنوب شرق آسيا 30% من المحفظة في المستقبل، مقارنة بحوالي 20% حالياً. ويتطلع إلى التخلص من واحد أو اثنين من الأصول غير الأساسية من صفقة "إيه آر إيه" التي لا تتلاءم مع الإستراتيجية طويلة المدى. وتم تحديد صفقة "إيه آر إيه" عند ثلاثة أضعاف الأصول الخاضعة للإدارة ما جعل من "إي إس آر" ثالث أكبر مدير عقارات مُدرج على مستوى العالم.
تكاليف الاقتراض
تتراكم الديون بإجمالي 3.2 مليار دولار على شكل قروض وسندات وتسهيلات ائتمانية أخرى، وفقاً لبيانات "بلومبرغ". و يعد كل من "إتش إس بي سي" (HSBC Holdings) و"بي إن بي باريبا" (BNP Paribas) و"بنك أوف تشاينا" (Bank of China) و"ستاندرد تشارترد" (Standard Chartered) وحوالي عشرة بنوك أخرى يقع معظمها في منطقة آسيا والمحيط الهادئ من الدائنين لـ"إي إس آر".
تعتبر تكاليف تمويل "إي إس آر" أعلى بكثير من نظرائهم، وبلغت تكلفة الاقتراض 3.9% اعتباراً من يونيو، مقارنة بـ 0.54% لمجموعة "غودمان غروب" (Goodman Group) أو 1.8% لشركة "برولوغيس" (Prologis)، وفقاً للبيانات التي جمعتها "بلومبرغ". ويرجع ذلك إلى ملفات النمو الناضجة والتصنيف الائتماني المتفوق لهؤلاء المنافسين، وفقًا لما ذكره محسن كروفتس، المحلل في وكالة "بلومبرغ إنتيليجنس".
وقال "بيرلمان" إن نفقات الاقتراض ستنخفض، لأن "إيه آر إيه" قادرة على الحصول على قروض بفائدة أقل من 2% على أساس غير مضمون. وبينما توفر "إي إس آر" عادةً ما بين 10% إلى 15% من رأس المال لصناديقها، أضافت "إيه آر إيه" والشركات التابعة لها تاريخياً أقل من 5%. وأكد "بيرلمان" أن ذلك سيمكن "إي إس آر" بمرور الوقت من الاقتراض بشكل أقل من أجل الاستثمار في الصناديق العقارية.
ويعد التباطؤ العميق في مبيعات التجارة الإلكترونية، والمنافسة المتزايدة في مساحة إدارة الصناديق العقارية التابعة لطرف ثالث من المخاطر التي تواجهها الشركة، وفقاً لمذكرة من "غولدمان ساكس" بتاريخ 21 سبتمبر، لكن "بيرلمان" يعتقد أنه على مدى السنوات الخمس المقبلة، ستنخفض تكلفة تمويل ديون الأصول اللوجستية - باستثناء ارتفاع أسعار الفائدة – بشكل أكبر، مضيفا: "معظم البنوك معرض بشكل كبير للاقتصاد الجديد أو العقارات اللوجستية".
