باتت معضلة ضعف القدرة على شراء المساكن في الصين مستحكمة لدرجة أن الحملة الصارمة على قطاع العقارات، الذي كان يوماً غزير الأرباح، لم تحدث فرقاً يذكر على حال مواطنين مثل تشيان، وهي مدرسة بمركز التقنية المتقدمة في شنجن.
سكنت تشيان، 31 عاماً، منذ 9 سنوات في سكن جامعي من غرفتين مع زميلاتها فيما كانت تدخر لشراء شقة في إحدى أعلى المدن الصينية أسعاراً، وسينبغي عليها الادخار لبضعة عقود كي تتمكن من شراء مسكن بعدما خُفض راتبها 9% رغم تراجع أسعار العقارات بنحو 10% نتيجة انهيار السوق الأخير.
قالت تشيان، التي رفضت كشف كامل اسمها لكون الموضوع شائك: "لقد أخافتني أسعار المنازل عندما أتيت إلى شنجن، ولم تمنحني جميع التغييرات الكبرى التي طرأت على سياسة الدولة حيال قطاع العقارات أي أمل. حالياً، ترعبني فكرة الاستمرار بالإقامة في السكن الجامعي حتى أتقاعد".
شن صنّاع السياسة هجوماً غير مسبوق على سوق الإسكان الصينية فحققت القيود المفروضة على إقراض شركات التطوير العقاري هدف تقليل المخاطر المالية إلى حد بعيد، وذلك عبر ضبط الشركات المفرطة بالاقتراض مثل "تشاينا إيفرغراند".
لكن نتائج تلك القيود تباينت فيما يخص المقياس المحوري للقدرة على تحمل تكاليف السكن، وهو أمر بالغ الأهمية بالنسبة لجهود الرئيس شي جين بينغ الرامية لتعزيز سياسة "الازدهار المشترك".
رغم الأضرار التي لحقت بحاملي السندات وشركات العقارات، ما يزال قطاع الإسكان باهظ التكلفة في سوق هو الأكثر بعداً في العالم عن القدرة الشرائية للسكان، ما أثار تساؤلات لدى شراة المنازل حيال ما إذا كان الأمر يستحق العناء.
خصوصية صينية
تكافح الحكومات حول العالم لتيسير تكلفة الإسكان، إذ جعلت عوامل مثل ارتفاع الأسعار وركود الأجور أسعار العقارات بعيدة عن متناول المشترين الشباب من سيدني إلى ستوكهولم على مدى العقود القليلة الماضية.
ارتفع متوسط أسعار المنازل إلى الإيجارات وكذلك متوسط الأسعار إلى الدخول في 19 من دول منظمة التعاون والتنمية حالياً مقارنةً بما كانا عليه قبل أزمة 2008 المالية.
تتفاقم جسامة التحدي الذي تواجهه الجمهورية الشعبية بشكل خاص رغم أن النظام السلطوي لديه أدوات كثيرة يمكنه استخدامها. لقد قفزت أسعار المساكن في بكين وشنغهاي إلى 10 و12 ضعفاً على التوالي هذا القرن بعدما دفع الانفتاح الاقتصادي مزيد من المواطنين لاستثمار مدخراتهم في العقارات بدلاً من الأسهم أو الاستثمارات الأخرى، وفقاً لإحصاءات الحكومية.
كان معدل أوسط أسعار المنازل إلى الدخول في بكين قد تجاوز 25 ضعفاً في نهاية 2021 مقارنة مع 20 ضعفاً في هونغ كونغ و7 أضعاف فقط في الولايات المتحدة، وفقاً لدراسة من بنك "نورديا".
على الصعيد الوطني، شهد المعدل الصيني تحسناً طفيفاً في 2021 فقد تراجع إلى 9.1 نزولاً من 9.2 في 2020، وفقاً لشركة "إي-هاوس إنتربرايز هولدينغز" (E-House Enterprise Holdings) الصينية للعقارات.
الدخول بعيدة كل البعد من مواكبة تكلفة الإسكان في معظم المدن الصينية، وهي مشكلة ملموسة في عديد من البلدان، غير أن حدتها تتفاقم على نحو استثنائي في ثاني أكبر اقتصاد في العالم.
عادةً ما يبلغ سعر شقة في شنجن، موطن تشيان، 40 ضعف متوسط الرواتب السنوية، وذلك أربعة أضعاف النسبة ذاتها في لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو، وفقاً لبيانات مختلفة من "إي-هاوس" والمركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة "هارفارد".
يبلغ سعر شقة بها غرفتي نوم مساحتها 90 متر مربع في شنغهاي، مركز المال والأعمال في الصين، حوالي 725 ألف دولار فيمايمكن شراء شقة بها غرفة نوم واحدة بنفس السعر تقريباً في مانهاتن، حيث يتجاوز متوسط الدخل المتاح للإنفاق ستة أضعاف نظيره في شنغهاي.
الخطوط الحمراء
تراوحت التدابير العالمية للتعامل مع مشكلة القدرة على تحمل التكاليف من الإعانات الحكومية إلى زيادة الوحدات الإيجارية. فرضت أستراليا ضريبة على الشراة الأجانب لضبط أسعار المنازل، بينما حظرت كندا على الأجانب شراء المنازل لعامين بدءاً من يناير 2022. كما حاولت مدن من نيويورك إلى برلين وضع حد أقصى للإيجارات.
لكن التحركات الصينية جاءت أشد حدة وتكلفة على قطاع الإسكان والمستثمرين على حد سواء. تحدث شي في بداية 2016 عن تشييد منازل بغرض "العيش فيها" وليس للمضاربة، دافعاً بنموذج إسكان يركز على الإستئجار. صار"الازدهار المشترك" في 2020 شعاراً لمعالجة التباينات في الدخل والتعليم والإسكان.
تسعى حكومة الصين لتجنب وقوع اضطرابات اجتماعية على غرار ما حدث في هونغ كونغ، حيث خلف الافتقار إلى إسكان ميسور التكلفة شعوراً باليأس بين الشباب. بل أكثر من ذلك، فقد دفعت أسعار المنازل الباهظة عديداً من العائلات الصينية للإحجام عن الإنجاب، ما يفاقم خطورة أزمة ديموغرافية تلوح في الأفق.
استحدثت بكين في 2020 ما يُسمّى الخطوط الحمراء الثلاثة لضبط قطاع الإسكان بهدف منع اقتراض شركات التطوير العقاري ما لم تلبِّ أهدافاً مالية صارمة، فضلاً على فرض قيود على البنوك فيما يتعلق بإقراض الشركات.
اضطرت الشركات لإبطاء أعمال البناء مع تعذر حصولها على قروض على نطاق واسع، فيما تخلفت عشرات منها عن سداد مديونياتها. أثار تصاعد الأزمة الذعر بين شراة المنازل فتراجعت المبيعات بأكبر قدر منذ عقدين على الأقل.
راهنت بكين على أن القيود المالية وقيود البناء ستحدان من المضاربة في سوق الإسكان، حيث دفعت السوق الرائجة بعض الشراة لاقتناص شقتين جدد أو ثلاثة بغرض الاستثمار فقط، ما جعل الأسعار بعيدة عن متناول كثيرين.
قال توم أورليك، كبير اقتصاديي "بلومبرغ إيكونوميكس": "كانت الخطوط الحمراء الثلاثة خياراً متعمداً من جانب الحكومة في محاولتها لتنفيس الفقاعة العقارية وتحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان".
نجاح محدود
حققت الجهود الصينية الرامية لخفض الأسعار، أو على الأقل منع زيادتها، نجاحاً محدوداً بعد مضي أكثر من عامين. انخفضت أسعار المنازل الجديدة للشهر الخامس عشر على التوالي في نوفمبر، لكن كانت معظم تلك الانخفاضات أدنى من أن تحدث فارقاً يُذكر. كان انخفاض الأسعار في 70 مدينة بنسبة 0.25% في نوفمبر نمطياً، إذ لم يتجاوز أي تراجع في الأسعار 0.4% خلال عامين.
يقابل هذا التراجع المنتظم باجمالي أكثر من 3% على مدى 15 شهراً هبوطات أكثر حدة في الأسواق الأخرى مع ارتفاع أسعار الفائدة عالمياً. انخفضت أسعار المنازل في تورونتو على سبيل المثال 18% من ذروتها، فيما تراجعت الأسعار في سيدني 11%، ويرجح أن تنخفض الأسعار في السوق السويدية بمقدار الخُمس عن ذروة مارس، وفقاً لتقديرات بنك "نورديا".
تشير بعض الدلائل لحدوث انخفاضات أشد في بعض المدن الصينية، حيث يظهر مؤشر أسعار المنازل القائمة الذي تتعقب بياناته شركة "كيه إي هولدينغز" (KE Holdings) أن الأسعار في الأسوق الأقل تنظيماً انخفضت 7.5% في أغسطس مقارنة بالعام الذي سبقه.
قال وكلاء العقاريين في هانغجو إن أسعار المنازل قرب مقر مجموعة "علي بابا" الرئيسي انخفضت بأكثر من 15% عن ذروتها في 2021.
نسبياً، يعكس التراجع الضئيل في أسعار المنازل على المستوى الوطني المراوغات في سوق الإسكان الصينية التي تبقي على حدٍّ أدنى لأسعار المنازل حتى مع انهيار المبيعات. يملك نحو 90% من سكان المدن منازلهم، وفقاً لدراسة أجراها بنك "غولدمان ساكس"، مقارنة بنحو 65% من السكان في الولايات المتحدة.
يُعدّ امتلاك مسكن فكرة راسخة لدى الصينين، إذ يحظى الأعزب أو العزباء بفرصة أفضل بكثير في العثور على شريك إن كانوا يملكون شققاً.
انكماش منظم
يسود اعتقاد آخر لدى الصينين بأن الدفع النقدي هو الأفضل. تصل الدفعة الأولى المطلوبة لشراء مسكن في المدن الكبرى إلى 80% من قيمته، لذا يدخرون لسنين كما يلجأون لذويهم للإيفاء بالمبلغ المطلوب.
يجعل ذلك البيع القسري أندر في الصين منه في البلدان الأخرى، إذ يمكن أن تؤدي فترات الانكماش لانخفاض أسعار المنازل إلى ما دون قيمة الرهن العقاري. كانت الأسعار في الصين أقل تقلباً من معدلات البيع وتشييد المباني الجديدة، حيث كانت تلك المعدلات قد مرت بدورات ازدهار وكساد تكراراً خلال هذا القرن.
يقول أورليك، مؤلف كتاب "الصين: الفقاعة التي لا تنفجر أبداً" أن بكين قد تفضل انخفاضاً ثابتاً في الأسعار على انهيار مفاجئ من شأنه إلحاق الخراب بالقطاع المالي وإثارة أزمة أعمق.
أضاف أورليك إن الصين تحاول تقليص تخمة المعروض من المنازل وخفض الأسعار بغية تحقيق توازن في السوق. بعبارة أخرى، يحفز التنين الصيني "انكماشاً منظماً" للفقاعة العقارية وليس انفجاراً مفاجئاً. أضاف أورليك: "إذا كنت ترغب بتحسين القدرة على تحمل التكاليف دون التعرض لأزمة منظومة، فأنت لا تسعى لخفض أسعار المنازل فعلياً، بل لاستقرارها من جهة وزيادة الدخول من جهةٍ أخرى. على سبيل المثال، إذا هبطت الأسعار 25% وباع الجميع منازلهم، فستواجه أزمة منظومة".
حتى أن الصين تحاول تقييد انخفاض الأسعار في بعض المناطق. منعت 20 على الأقل من المدن الصغيرة الشركات العقارية من خفض الأسعار بأكثر من 15%، ما دفع إحدى المجموعات الصناعية في مقاطعة غواندونغ لتقديم التماس للسلطات لتخفيف القيود كي ترتفع المبيعات، حسبما قال أشخاص مطلعون على الأمر.
لا تتعلق القدرة على تحمل التكاليف بأسعار المنازل فقط بالطبع، بل بتكاليف الإسكان بالنسبة إلى الدخل. لذا تساوت التكلفة الاقتصادية الهائلة للإجراءات الصارمة التي اتخذتها الحكومة لضبط القطاع مع بعض فوائد تقييد الأسعار في ظل ارتفاع معدل البطالة وتوقف نمو أجور أشخاص مثل تشيان.
متاعب الاقتصاد
سببت عوامل مثل انهيار قطاع الإسكان وتبني بكين سياسة "صفر كوفيد" الصارمة بزيادة البطالة في أكبر 31 مدينة صينية إلى 6.7% في نوفمبر، وهو أعلى مستوى شهدته البلاد منذ 2014 مع استثناء ارتفاعها خلال بدايات الإغلاق إبان تفشي الوباء.
كما توقع البنك الدولي أن نمو الاقتصاد في 2022 سيأتي عند 2.8%، أي نحو نصف هدف الصين نفسه، وسيكون ذلك أدنى نمو منذ سبعينيات القرن الماضي.
قال جورج ماغنوس، الخبير الاقتصادي المستقل ومؤلف كتاب "العلامات التحذيرية: ما الذي يضع الصين بقيادة شي في خطر": "أما وقد وقع الانهيار، فإنه سيؤثر على الصين لفترة طويلة. كما أن توقع الحكومة لما سيحدث أو إلى متى ستدوم عواقبه أمر مشكوك في صحته".
تَصعب المبالغة في تقدير أهمية قطاع العقارات للاقتصاد الصيني، ما يجعل الحملة موجعة للكثيرين. بلغ حجم القطاع ضعف نظيره في الولايات المتحدة عام 2019 بتقديرات تتراوح بين 2.4 تريليون دولار لسوق المنازل الجديدة و52 تريليون دولار للمنازل القائمة والمعروض. تمثل العقارات ربع الناتج المحلي تقريباً ونحو 80% من أصول الأسر الصينية.
تعمل نحو 100 ألف شركة في قطاع الإسكان، الذي يوفر 27 مليون وظيفة باعتباره ثاني أكبر مجال توظيف في البلاد. تقلص عدد الموظفين 15% خلال نصف 2022 الأول وحده في 28 شركة عقارية مدرجة في البورصة تكشف عن أعداد موظفيها، وفقاً لبيانات جمعتها "بلومبرغ".
قال آندي، الذي يعمل لدى شركة تطوير عقاري في غوانغدونغ وطلب عدم نشر اسمه كاملاً، أن من ما زال يعمل في قطاع الإسكان يواجه تخفيضات كبيرة في الأجور عادةً ما تتراوح بين 30% و50%. تبتلع التزامات رهن آندي العقاري وإجماليها 40 ألف يوان شهرياً زهاء 70% من دخله. يحاول الموظف الذي بلغ عمره 36 عاماً إخلاء أحد عقاراته الثلاثة وقال: "أنا على استعداد لبيع المنزل طالما يمكنني التخارج دون مكسب أو خسارة. لكن هذا صعب المنال".
أزمة محسوسة
يدفع البناة أيضاً ثمن تلك الإجراءات الصارمة، فإن عديداً منهم يكافح لتحصيل مستحقاتهم من "إيفرغراند" وغيرها. تشعر آلاف الشركات الصغيرة، التي تتراوح بين موردي مواد البناء إلى موردي الطعام، الأزمة الناتجة عن الركود القياسي في قطاع الإسكان.
قال تشين، وهو مقاول مشاريع أمضى 13 شهراً محاولاً تحصيل مستحقاته لدى شركات عقارية وطلب عدم ذكر اسمه كاملاً: "هناك فرق بين الكبح لتخفيف سرعة سيارة وبين كبحها لتتوقف ومن ثم إيقاف محركها... تعاني (إيفرغراند) مشكلة كبيرة، لكن كان ينبغي أن يكون الأمر هبوطاً سلساً وليس ما يحدث الآن".
لم تسهم انخفاضات الأسعار المتواضعة كثيراً في تعزيز الطلب الذي سيكون حيوياً لإنعاش الاقتصاد في 2023.
توقعت مؤسسة "سي إم بي إنترناشيونال كابيتال" (CMB International Capital) المصرفية للاستشارات المالية وإدارة الأصول انخفاض مبيعات الشقق والمنازل 30% في 2022، أي أكثر من التراجع الذي بلغ 22% خلال أزمة 2008 المالية. كما لا يتوقع بنك "مورغان ستانلي" انتعاش المبيعات حتى النصف الثاني من العام الجاري.
في غضون ذلك، تحمل المستثمرون العبء الأكبر للحملة على قطاع العقارات في الصين. فقد تخلفت 48 شركة تقريباً عن سداد مستحقات سنداتها تاركين ديوناً إجماليها 65 مليار دولار هذا العام لشركات منها "بيمكو" و"فيديليتي إنترناشيونال" (Fidelity International). لقد سحقت الحملة الصينية على قطاع الإسكان الذي كان في وقت من الأوقات السوق الأنشط والأكثر ربحيةً للسندات مرتفعة العائد في العالم بقيمة 200 مليار دولار.
محت التخارجات في الأسواق المال ما قيمته 268 مليار دولار من الأسهم و 116 مليار دولار من السندات وفق أدنى مستويات القيمة السوقية في نوفمبر، وذلك قبل انعاش الأصول بسلسلة إجراءات تحفيزية.
تقدر مؤسسة "يو بي إس غروب" للخدمات المالية أن الركود في سوق الإسكان الصينية سيكلف النظام المصرفي ما يصل إلى 1.5 تريليون يوان (215.5 مليار دولار) على القروض والسندات والأصول الأخرى. كما سيعني تراجع المبيعات، الذي توقعته شركة "سي إم بي إنترناشيونال كابيتال"، شطب ما قيمته 682 مليار دولار من النشاط الذي أوقفته الإجراءات الصارمة في القطاع العقاري.
بالنهاية، تداني الخسائر الإجمالية 1.3 تريليون دولار.
تدابير مضادة
تلمح بكين الآن إلى أن حملتها لضبط السوق العقارية ربما تجاوزت مداها، فقد كشفت الحكومة عن حزمة إجراءات لإعادة تدفق الأموال إلى شركات التطوير العقاري الأقوى التي تعود ملكية غالبيتها للدولة من جهة، وإكمال المشاريع المتوقفة بعد امتناع مئات آلاف ملاك المساكن عن سداد مدفوعات الرهن العقاري احتجاجاً على التأخير من جهةٍ أخرى.
تستهدف الصين تأجير مساكن للخريجين وسكان المدن الجدد لتخفيف أزمة ضعف القدرة على تحمل تكاليف الإسكان على المدى البعيد، متعهدةً ببناء 6.5 مليون وحدة في 40 مدينة بحلول 2025. تقدر شركة "إيفربرايت سيكيوريتيز" (Everbright Securities) تكلفة بناء الوحدات الموعودة بنحو 200 مليار دولار.
تشير كل تلك الإجراءات والتعهدات لدخول الصين في "فترة ذروة" لبناء المساكن ميسورة التكلفة بقيادة الحكومة، حسب ما يقول لي جون الرئيس التنفيذي لشركة "غرينتاون مانجمنت هولدينغز" (Greentown Management Holdings) المدعومة من الحكومة: "ستتوسع الشركات العقارية المملوكة للدولة بسرعة لتصبح الطرف المهيمن على سوق الإسكان. بالتالي، سيلفظ السوق عديداً من شركات العقارات الخاصة حتماً".
في غضون ذلك، لم يلمس مالكو المنازل مثل تشن ديو سوى فوائد متواضعة من هذا التحول السياسي. كان اختيار تشن وزوجها قد وقع على شقة من غرفتي نوم خارج شنغهاي بقيمة 310 آلاف دولار. كانت أسعار الشقق المماثلة في وسط المدينة بعيدة المنال، حتى مع انخفاض الأسعار أخيراً.
قالت تشن التي تعمل في مجال الإنترنت: "أعتقد أن توجه السياسة العام بخصوص التأكد من أن المسكن للعيش وليس المضاربة سليم. لكن حتى الآن لم نشهد سوى إجراءات لنزع فتيل السخط وتهدئة الجماهير بدلاً من تحسين الأوضاع الاقتصادية. لا يوجد تغيير كبير من حيث القدرة على تحمل تكاليف السكن".
