تبزغ مصارف الظل في الصين كالفرسان بطريقة غير متوقعة تماماً بالنسبة إلى شركات العقارات المتأزمة، من خلال تحويل نفسها إلى شركات تطوير عقاري صغيرة.
اشترت شركات الائتمان، بما فيها شركة "مينميتالز تراست" (MinMetals Trust Co) وشركة "زونغرونغ تراست" (Zhongrong Trust Co)، حصصاً في 10 مشاريع عقارية على أقل تقدير خلال السنة الجارية، وتراهن على أن المنازل غير المكتملة ستدر أموالاً في النهاية تكفي لسداد نحو 280 مليار دولار من عمليات تمويل مدعومة من الشركات العقارية المبيعة من قِبل صناديق الائتمان للمستثمرين.
يقدم دخول هؤلاء المقرضين في مجال العقارات قدراً من تخفيف العبء على المستثمرين وشركات التطوير العقاري عقب انهيار سوق العقارات في الصين، الذي أحدث هزة في الأسواق على مستوى العالم وأسفر عن أكثر من 10 حالات تخلف عن السداد. توفر هذه التحركات النقد لتقديم المساعدة للشركات العقارية في معالجة التزامات الديون التي تبلغ 3.4 تريليون دولار.
تنفذ مصارف الظل هذه الصفقات في الوقت الحالي وهي تعلم أن الدائنين قد يمتلكون مساحة محدودة للتفاوض حول عمليات الدفع أو الصفقات مع شركات تطوير عقاري على غرار مجموعة "تشاينا إيفرغراند" بمجرد الإعلان عن خطط عملية إعادة الهيكلة، وذلك حسب ما ذكر أحد المديرين التنفيذيين في شركة ائتمانية.
قال زهو يمينغ، وهو محلل عقارات في شركة "تشاينا ريل استيت إنفورميشن" (China Real Estate Information Corp)، في إشارة إلى شركات الائتمان: "إنّ الاستحواذ على مشروعات عقارية خلال فترة التراجع المتواصل يرتبط أكثر بإنقاذ أنفسهم". وتابع أنه عوضاً عن انتظار تحسين ظروف الائتمان "من الأفضل لشركات الائتمان استعادة زمام المبادرة عبر نيل حصة مسيطرة".
نموذج "إيفرغراند"
تأتي شركة "تشاينا إيفرغراند"، شركة التطوير العقاري الأعلى مديونية في البلاد، التي تقع في قلب أزمة سوق العقارات، من ضمن الشركات التي تبيع مشروعات سكنية. باعت الشركة التي تتخذ من مدينة شنجن مقراً لها حصصاً في سبعة مشروعات سكنية على أقل تقدير لثلاث شركات ائتمان. لم يجرِ الافصاح عن تفاصيل عملية التسعير، رغم أن "إيفرغراند" قالت إنها استردّت مساهمتها الرأسمالية الأولية البالغة مليارَي يوان (ما يعادل 300 مليون دولار) وسددت التزامات ائتمانية بلغت 7 مليارات يوان من خلال المبيعات.
الصين تقرر هدم 39 برجاً سكنياً لـ"إيفرغراند" في هاينان
استحوذت "أفيك تراست" (AVIC Trust) التابعة للدولة، والتي تُعتبر ثاني أكبر جهة إقراض ائتمانية لشركة "إيفرغراند" اعتباراً من شهر يونيو لسنة 2020، على مشروعين سكنيين من "إيفرغراند" في شهر مارس الماضي. يشمل ذلك شبه جزيرة صني، وهي عبارة عن مشروع تطوير ساحلي متعثر في مقاطعة غوانغتشو من المنتظر أن يستوعب 5 آلاف عائلة. تأتي مجموعة "لوغان" (Logan Group Co)، التي جرى خفض تصنيفها بطريقة أكبر إلى استثمار عالي المخاطر خلال الشهر الجاري، ومجموعة "شينرو بروبيريتيس" (Zhenro Properties Group Ltd) من بين شركات التطوير العقاري الأخرى التي تبيع مشروعات إلى شركات الائتمان.
مخاوف ديون "لوغان" تضرب سندات عقارات الصين الدولارية
قالت "إيفرغراند" في مؤتمر عبر الهاتف مع المستثمرين خلال الأسبوع الماضي إنّ نقل ملكية بعض الاستثمارات وإحالة عمليات مشروعات الإسكان باتا "نموذجاً جديداً" للتعاون مع شركات الائتمان. وقالت "مينميتالز تراست" إنّ زيادة حصص تطوير العقارات تُعَدّ "الخيار الأمثل" للتخلص من مخاطر ديون "إيفرغراند"، بجانب المساعدة في إعادة المشروعات مرة أخرى إلى المسار السليم.
تضغط الحكومات المحلية على الدائنين، بما فيهم شركات الائتمان، لتقديم يد العون لشركات التطوير العقاري المتعثرة على غرار شركة "إيفرغراند" لبيع الحصص المملوكة لهم في المشروعات والعثور على مستثمرين استراتيجيين لتوفير الأموال، حسب مصادر مطلعة على الموضوع. قالت المصادر التي طلبت عدم الكشف عن هوياتها نظراً إلى خصوصية الموضوع، إنّ الأمر المهمّ الأشد إلحاحاً بالنسبة إلى السلطات هو ضمان إتمام عملية بناء المساكن، ويدرس عديد من شركات الائتمان الحصول على مزيد من الحصص في مشروعات مجموعة "إيفرغراند".
أزمة عقارات الصين مستمرة.. والمدن تبيع الأراضي لنفسها
الصين تخفف قيود القروض العقارية لمواجهة تباطؤ الإسكان
يواجه قطاع الائتمان مخاطر كثيرة تتعلق بمشكلات القطاع العقاري المستمرة. يوجد لدى مصارف الظل ما يفوق 3 تريليونات دولار من المنتجات عالية العائد بيعت للأثرياء، بما فيها نحو 280 مليار دولار موّلتها شركات تطوير عقاري على غرار مجموعة "إيفرغراند". تخلفت "إيفرغراند" عن سداد ديون لها في شهر ديسمبر الماضي، وتعمد إلى إجراء أكبر عمليات إعادة هيكلة ديون على الإطلاق تشهدها الصين. يجري تداول سنداتها مستحقة السداد في سنة 2025 بقيمة 13 سنتاً مقابل كل دولار في السند.
تراكم المستحقات
أسهمت حملة الإجراءات التنظيمية الصارمة الصينية على عمليات الاقتراض، بالاقتران مع تباطؤ سوق الإسكان، في زيادة المستحقات غير المسددة في موعدها لهذه الأدوات الاستثمارية. ارتفع معدل التخلف عن سداد الأموال المرتبط بقطاع العقارات ليبلغ 92 مليار يوان خلال السنة الماضية، وهو ما يشكل أكثر من 60% من الإجمالي، حسب شركة التزويد بالأبحاث "يوز تراست" (Use Trust). أشعل ذلك احتجاجات في مدن عديدة، إذ طالب المشترون بسداد استثمارات كان من المفترض أن تكون قصيرة الأجل وآمنة.
رغم أن شركات التطوير العقاري في النهاية مدينة بهذه المنتجات المالية، فإنّ شركات الائتمان تسعى لإصلاح أوضاع المستثمرين بما أنهم طرحوا الأوراق المالية للمستثمرين في حالات عديدة.
قال لان وانغ، وهو محلل في شركة "موديز إنفيستورز سيرفيس": "نظرياً، يتعين أن يتحمل المشترون الأفراد للمنتجات الائتمانية الخسارة الناجمة عن المدفوعات غير المسددة في موعدها . لكن واقعياً، ما زالت شركات الائتمان في بعض الأحيان تحتاج إلى تعويض المستثمرين، لا سيما في حال كان سلوك مبيعاتهم غير ملائم".
الضغوط آخذة في التنامي. يحين موعد سداد نحو 352 مليار يوان من المنتجات الائتمانية المرتبطة بالعقارات في شهر سبتمبر المقبل، حسب شركة "موديز". من المحتمل أن تحدّ المخاوف حيال شركات التطوير العقاري من قدرة شركات الائتمان على إعادة تمويل هذه المنتجات.
قال شواي غورينغ، وهو باحث في شركة "يوز تراست": "قد تسهم التحركات من قِبل شركات الائتمان من أجل الاستحواذ على مشروعات عقارية في تبديد المخاطر التي تتهدد عمليات الإقراض العقاري.. بيد أنهم يتحملون أيضاً مخاطر، نظراً إلى أن السوق العقارية لم تبلغ مستوياتها الدنيا".
